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2024年04月18日上午09:00
香港樓市跌跌不休，港府月前宣佈一系列樓市鬆綁措施，終結長達14年的「辣招」時代，此舉一度迅速推高交投量，卻被指「旺量不旺價」，反彈勢頭只是曇花一現。BBC中文採訪多名買家、業內人士和學者，了解市場對未來樓市的看法。
「撤辣推波助瀾，逼到我們終於做業主。」今年33歲的香港本地人李小姐對BBC記者說。
她和丈夫結婚兩年以來都是租樓，期間不斷物色合適買盤卻未有上車，直到港府宣佈樓市「撤辣」，兩口子旋即在一周內置業。
「其實第一次看樓已經很喜歡，地點、價錢都適合，但還是抱著觀望態度慢慢想。撤辣突然增加了不確定因素，我們怕多了買家來搶，之後會更難買，所以不敢再等，立即拍板。」
他們購入新界大美督一個村屋三樓連天台單位，面積合共約1400呎（1呎約合0.11平方米），業主開價450萬港元，成交價428萬港元，李小姐認為價格十分優惠。
「業主說移民要賣，其實我們自己也不看好長遠樓市，很難再有好的升勢，投資來講沒有什麼價值，但始終有自住需求，租樓的租金和買樓的每月供款差不多，不如趁價錢低買。」
她的個案並非特例，港府2月底撤辣後加快了買家入市步伐，推高二手交投量，反映香港主要屋苑樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）曾連升三周共2.84%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對BBC中文表示，撤辣後看樓量和交投量立刻活躍起來，多了凖買家入市，「大家覺得再晚一點買會變貴，會快一點做決定」。
回顧香港樓市「辣招」起源，2008年金融海嘯後全球央行推行量化寬鬆政策，低利率下大量熱錢流入香港樓市導致樓價飆升，港府為壓抑樓市升勢及打擊短炒，2010年底引入額外印花稅（SSD），買家在兩年內轉售單位須繳付樓價5-15%稅款，轉售期其後改為三年。
當局在往後數年陸續「加辣」，增設買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）和新住宅從價印花稅（NRSD），向非本地人士及以公司名義的買家，以及購入第二套或以上物業的買家，徵收樓價15%稅款，2023年曾下調至7.5%。同時，金管局收緊按揭條件及實施壓力測試，大大提高買家入市門檻。
在辣招下香港樓市很長一段時間還是只升不跌，但三年新冠疫情、美國加息和移民潮等因素終結了這個神話。去年二手房成交宗數創28年歷史新低，僅錄得29690宗，樓價也拾級而下，從2021年8月的歷史高位累挫近四分一，部分屋苑更出現三成或以上蝕讓。
值得留意的是，樓市疲弱令發展商欠缺投地意欲，競投出價也相當保守，去年多達六幅地皮流標。香港政府長期靠賣地增加庫房收入，但2023/24年度地價收入僅194億元，遠低於原本預算的目標850億元，讓港府陷於更進一步的財赤問題。
當局遂於今年2月28日《財政預算案》宣佈全面「撤辣」，取消2010年以來推出的各項辣招印花稅。金管局同日取消壓力測試，並放寬3000萬元以下自住物業的按揭上限至七成，非自住物業也由五成提高至六成。
地產業界歡迎相關措施，認為撤辣效果立竿見影，新聞媒體上也一時間大量好消息，指有業主反價封盤，有單位加價10萬元成交。
但樓市反彈勢頭後勁不繼，中原指數踏入4月已開始回落，上周末香港十大屋苑二手房成交跌至單位數，為撤辣後首次，創了七周低位。樓價則被指「旺丁不旺財」、「量升價反跌」，成交價普遍大跌，至少有十多宗二手成交蝕讓，貶值15-40%。
中原地產陳永傑坦言，由於整體經濟差，加上發展商庫存量高，套現需求大，一手樓盤並沒有加價，因此成交宗數多也無法提高樓價，「但至少市場氣氛熾熱了，樓價沒有升都起碼止跌」。
香港中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波則對BBC中文表示，撤辣後的樓市小陽春迅速打回原形，「現在不能再用辣招做藉口，大家都看到真面目」。他認為撤辣對樓價的影響只介乎正負5%，更重要的因素是全球戰爭風險、利率，以及香港和中國經濟。
「股市通常都走先於樓市，現在香港股市血流成河，恆指跌穿兩萬點，香港人財富縮水，自然不會消費更不會買樓。經濟差加上移民潮，金融業裁員，零售餐飲業結業潮，航空業無法回復疫情前，連學校都要殺校——現在除了公務員之外，我想不到有什麼行業的人很穩陣，那誰會買樓？」
他補充指，房地產作為長遠投資，買家要還25、30年房貸，屆時已超過2047年「五十年不變」大限，「這很敏感，前景看不透，沒有人知道25年後怎麼樣」。
撤辣被視為發展商的逃生門，各大地產商務求去庫存，紛紛低價促銷，要錢不要貨。
近期最為矚目的是長實旗下黃竹坑Blue Coast，開售首批以「蝕讓價」呎價2.1萬元推出，比毗鄰的海盈山便宜約兩成。鷹君與港鐵合作開發的何文田朗賢峰首批均呎1.9萬元，較鄰近項目低25%，價位重返同區8年前水平。
此外，將軍澳日出康城Seasons Place首批130伙價單平均呎價1.4萬元，創近5年同區新盤首批折實平均呎價新低。九龍灣泰峰推售首批168個單位，則以平均呎價1.48萬元的「勁蝕」開價。
BBC記者曾到泰峰售樓處觀察，現場人山人海，多名地產經紀都說「很久沒有看過這麼旺」。凖買家大排長龍，很多是有自住需求的本地市民，認為該盤呎價與同區二手樓相約，頗具吸引力。
地產業界數據顯示，3月新盤成交量超過4100宗，較2月爆增約14.5倍，但成交宗數能否消化供應量，還是引起市場疑慮。
香港去年只售出1.1萬個單位，發展商的一手房存貨截至去年底有2.3萬伙，創逾20年新高，加上今年可出售的新盤約2.8萬伙，存量高達約5萬個單位。摩根大通分析指，即使今年樂觀估計全年售出單位可增至2.2萬個，仍需要逾30個月才能消化所有潛在的新盤庫存。
該行預測，今年香港樓市成交按年改善30%，但住宅樓價料跌5%至10%，若參考中國內地一線城市放寬房策的經驗，一兩個月內成交量會上揚，但之後再次回軟，相信香港情況相若；當市場對於樓市的消息再次轉向負面，例如去貨速度下降，屆時地產股的沽空比率將會再度上揚。
撤辣後壓抑已久的投資者可重投樓市，市場期待這能讓香港樓市重新上路。
環亞拍賣行3月中舉行物業拍賣會，現場有近150人擠滿狹小的宴會廳參與競投，氣氛為近年罕見。當天推出61個單位，拍賣前已有約10個銀主盤（法拍房）預先獲承接，即場再有5伙售出，大部分以低市價售出。
「一場拍賣十幾個單位，已經很久沒有見過。」該拍賣行董事總經理區蘊聰對BBC中文表示驚喜。「撤辣後的樓市回復自由市場，許多很久沒出來的炒家也出來買東西。」
但他同時指出，由於市場供應過剩和利率高，對撤辣後的樓市不會過分樂觀。「過去十幾年有辣招晾著樓價，如果撤辣後跌，就證明經濟真的不好，就好像1997、2003年的跌市。」
儘管反應熱烈，投資者的確仍很謹慎。有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流到場，目標是購入荃灣中心一個開價190萬元的凶宅單位，經過3至4組客人出價後最終成交價為245萬，高於他的預期，他並沒有競價。
「以前有八折已經很開心，現在七折才會考慮，否則就寧願放棄。因為現在供應太多，移民潮之下人口大減，樓價不會升很多，買貨要很小心。」他對BBC中文說。
場內另一位本地投資者、從事舊樓收購重建的曾女士也沒有出價，她認為撤辣後雷聲大雨點小，拍賣會上只有細（低）價單位有人投，「來來去去都是兩三百萬那些」，傳統藍籌地段如半山區的單位則被收回，「反映中產、有錢人都走了」。
投資者李先生同樣空手而回，他認為當天拍賣項目不夠吸引，又形容香港長遠「沒什麼希望，我十幾個律師朋友走了一半，連我70歲的阿媽都去了澳洲」。
除了香港本地人，外地買家又如何？在新盤泰峰推售當天，記者觀察現場有少數中國大陸買家，都以小業主為主。43歲張女士特意從廈門乘搭高鐵來港，希望購入一個兩房單位。
她說自己有兩名念高中的兒子，均是雙非兒童（父母均非香港居民的內地人士，赴港生產後小孩擁有香港居留權），未來會安排他們赴港升讀大學，遂在港置業。「我們的習俗是有幾個孩子就買幾套房，現在先買一套，以後再看看第二套。」
她表示在廈門已經有兩套房，但近年中國房地產市場走下坡，加上少子化嚴重，加劇供過於求的情況，因此認為在香港置業更保值。「香港畢竟是大都市，地少人多，跟國內比比較不會貶值。現在不期望它升多少，不降價已經很開心。」
中原地產陳永傑對BBC中文分析指，近年中國經濟下行，已經沒什麼大富豪來香港投資，昔日大陸買家大舉入市的盛況將難以再現。
另一方面，儘管港府推出「高才通」計劃，至今吸引約10萬名人才抵港，絕大部分是內地人，但陳永傑預料對樓市幫助不大。「這些專才都是大學畢業生，踏踏實實來香港打工，一開始會先租樓住，不像引入富二代會立刻買樓。」
經濟學者李兆波重申，2019年後香港面對政治變局，從根本上改變了經濟結構和地產市場的格局。「除非大家看到國家安全和經濟發展可以並駕齊驅，回復到2019年之前那種光景，否則都不會有什麼起色。」
地產巨頭近期的言論也引起外界注意。長實主席李澤鉅在業績記者會上表示，撤辣後香港樓市下行的機會率似乎比上行的機會率低一點，他又罕有地評論香港經濟，嘆一口氣指近年香港人過得「真的很辛苦」，強調國際金融中心地位來之不易，「千萬、千萬不要失去這個地位」。
恆隆地產董事長陳啟宗近日則在集團年報裏，最後一次以董事長身份撰寫《致股東函》，指香港住宅土地供應長達10年的人為短缺局面正逐漸被打破，供應充足下樓價不會像過去那樣大升，將逐漸改變市民既有的一個信念，就是投資物業永不會錯，「這是香港社會遲早必須面對的過程」。
他進一步預言，隨著時間推移，香港樓價會與內地大灣區趨同，「這是無可避免的，但對香港的長遠競爭力也不一定是壞事」。
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30/04/2024 05:00PM
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