中國房地產市場的下滑還在繼續。房產數據機構克而瑞表示，2024年第一季度，百強房企累計實現操盤銷售金額7792.4億元，同比大幅下滑47.5%。

官方數據顯示房價也在繼續下行。中國統計局公布2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下降0.4%和0.6%，全中國新房和二手房房價已分別連跌9個月和10個月。

安邦智庫的一份報告指出，儘管二手房市場有了積極的變化，但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變，房地產市場的寒冬還遠未過去。

與此同時，3月的中國「兩會」大力宣傳「新質生產力」，寄希望於以此替代房地產等傳統行業拉動經濟。在市場如此低迷的狀態下，這些「新質生產力」概念下的產業，能否匹配和填補體量巨大、上下游產業鏈漫長的房地產業對於宏觀經濟和就業原有的貢獻？

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現狀分析：還未觸底

4月以來最令人矚目的房地產新聞是中國龍頭房企萬科陷入困境。不同於恆大，萬科是中國房企中的「好學生」，很早就預判風險，降低槓桿率，在寒潮來襲時沒有倒下。但持續的市場低迷，讓這家企業也開始求生。

3月28日萬科發佈2023年報顯示，去年淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。在利潤大幅減少的情況下，萬科集團管理層已集體降薪。

「萬科、金地等『優質』房企再次面臨『爆雷』危機，碧桂園、恆大等出險房企『躺平』的情況下，市場的出清還遠未實現。」安邦智庫報告分析稱，這意味著中國房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到，供需失衡的寒冬也遠沒有過去。對於房地產市場持續下行的長期性需要有充足的凖備。

也有專家認為，2024年將是中國樓市觸底反彈的一年。

瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤3月在一場媒體會上表示，短期房地產市場還是面臨一定風險，瑞銀預測在上半年開工和銷售面積還會出現下跌，可能在年中的六七月份可能會企穩，下半年可能環比會略有回升，全年預計開工面積還是會下降10%，銷售下降5%左右。

房地產功與過

中國從1990年代末推行房改，開啟了房地產業的「大時代」——時任總理朱鎔基宣佈，福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。

中國銀行研究院的報告描述，房地產業具有產業鏈條長、關聯行業多的特徵。一方面，房地產開發活動與建築業生產活動密不可分，房地產開發過程中，通過直接消耗大量建築材料，帶動水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等多個製造業發展；另一方面，與住房相關的消費活動將促進家電、家具、家紡等製造業發展。此外，房地產開發和銷售還會對物流、金融等第三產業產生較強的拉動效應。

西南證券的研究報告測算更直接——2020 年房地產業的總帶動效應之和約為1.71，意味著每增加1單位房地產業的產值，會帶動全產業增加1.71個單位的產值。

官方數據顯示，過去20年，房地產是中國當之無愧的支柱產業——佔GDP的7.34%，間接帶動的相關產業佔9.9%，合計約佔GDP的17%。

2020年中國房地產行業的增加值達到歷史高點，7.5萬億元人民幣，約1萬億美元。如果將其看作一個經濟體，中國的地產行業，大致相當於墨西哥或印尼的全國GDP，在全球排15名左右。

不僅比重大，而且對經濟增長的貢獻率更大。經濟學家任澤平在一篇報告中測算，在2000-2020年間，房地產業對GDP增長的貢獻率從4.8%波動向上，達到13.9%。

這意味著，當時中國經濟比上一年新增的部分中，有七分之一的貢獻來自於房地產行業。

同時，地方政府也在這一過程中大舉賣地，充實財政；居民買房「上車」，在不斷上漲的房價下實現資產增值；各大房企迅速膨脹為千億，乃至萬億的規模，似乎實現了一個難得的多贏局面。

但問題逐步顯現。香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚此前向BBC中文指出了四個問題：銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空；一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需錯配；地方政府過去過度依賴土地財政，需要轉型；保障住房，住房租賃制度還有待完善。

換言之，高速發展，讓中國的資產價格不斷上漲，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。

此前20年，中國樓市也經歷了多輪起伏，但這一次下行則頗為不同。「運用再多的政策，房地產業不可能回到從前。」汪濤表示，當前樓市的變化是一個結構性的變化，我們要適應它，而不是扭轉。

「但還是有必要出台一些提振措施，使房地產的下行不會出現過度調整，對其它經濟部門以及企業、居民不會產生過大負面影響。」汪濤稱。

替代產業

「國內普遍認為房地產的下行是結構性的，長期性的，跟人口老齡化、房地產過剩、房企債務過高等因素有關，所以覺得要往新的方面轉換。」汪濤表示。

ING銀行大中華區首席經濟師宋林向BBC中文表示，從大的方面來看，中國經濟增長奇蹟背後的舊有增長引擎，包括全球化、城市化、工業化、人口紅利和債務推動型增長，都在不同程度地減弱。

「因此，必須尋找新的增長動力，這也是兩會關注的重點領域。綠色經濟、數字經濟和創新是長期的戰略方向。」

但房地產體量之大，對經濟的影響並不容易替代。

以就業為例，任澤平測算2021年中國房地產涉及從業人數達1500萬左右，而且從城鎮人員就業情況看，2004-2020年間，城鎮人員房地產業就業人數從130萬增長至525萬人，復合增長率9.12%，遠高于城鎮就業總人數2.7%的增速。

不僅如此，房地產能夠帶動上下游50多個行業超28%的就業彈性變化，即房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力約佔三成。

換言之，房地產行業如同一塊海綿，發展好時能吸納大量就業，低迷之時，擠出的從業人員，也給就業市場帶來壓力。

26歲的張靜靜就是其中一例，她此前向BBC中文介紹，2019年大學畢業後進入房地產行業做銷售，但是三年坎坷之後，被迫離開，轉行到家政行業，脫下西裝，換上便裝，她成了一名「藍領」勞動者。

相比之下，被寄予厚望的新能源汽車行業，雖然「求賢若渴」，但在就業方面與房地產行業相比相差一個量級——中國官方引發的《製造業人才發展規劃指南》稱，預計到2025年，節能及新能源汽車人才總量將達120萬人，目前仍存在103萬人左右的缺口。

房地產行業低迷，最先影響的是房地產開發經營、房地產中介服務兩部分，根據中國最新的經濟普查數據，這兩部分就業分別佔全行業的29%和13%，這兩部分失業人口很難與新能源汽車等新型行業的崗位適配。

支柱行業替代的過程中經常發生「人力資源錯配」的顯現。宋林對此解釋稱，新的增長動力還無法填補舊經濟模式增長放緩的空白。與房地產和基礎設施投資等舊經濟驅動力不同，新經濟發展的成果往往集中在少數人手中，而舊經濟驅動力的特點是供應鏈長、養活的人多，比如房地產。

而且，新興行業崛起的道路也不是一盤坦途，依然存在變數。

汪濤提醒，並不是要大家都要去投光伏和新能源汽車，這可能是誤解，以為全部去發展新興產業就行了，實際上會造成過度競爭和過度投資。

美國財長耶倫近期訪華也點名新能源汽車和光伏等行業的「產能過剩」會傷害歐美的相關產業。

實際上，中國新能源汽車出口在短時間內增長過快，衝擊了目的地國家的同類產業，已經使貿易保護主義抬頭。

以主要市場之一歐盟為例，歐洲有1400萬人直接或間接受僱於汽車製造業，相當於歐盟就業人口6.1%。在此背景下，歐盟去年10已啟動對中國電動汽車的反補貼調查，可能將把其關稅從目前的10%提高到至少20%。

美國從特朗普時期開始對中國出口汽車額外加徵25%關稅，目前還有聲音呼呼當局堵住中國汽車產品繞道墨西哥進入美國市場的漏洞。

汪濤認為，新質生產力實際上包括傳統行業的升級，包含任何能提高全要素生產力的行業，所以從全要素生產力的角度來說，它其實是在各個行業對資源進行更優配置，包括勞動、資本、土地、原料、科技人才。

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