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中國經濟:密集刺激下卻不見起色 房地產是否還能托底經濟

1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力(圖位中國建築工地)

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過去兩個月以來,樓市刺激方案並沒有外界想象的快速反彈,帶領中國經濟走出困境。

過去五年,中國政府提出「房住不炒」的口號,即「房子是用來住的,不是用來炒的」,目的是打擊投機性需求,抑制房價過快上漲。

此後,中國政府對樓市的打壓持續加碼,到2021年下半年,中國房地產下行至冰點,交易量、投資額等指標甚至出現「腰斬」。以恆大為代表的一眾地產企業也陷入嚴重的經營危機。

今年初,中國突遭新冠病毒奧密克戎變異毒株的襲擊,上海、北京等中心城市,以及更多的大中型城市陷入長時間封城,二季度的經濟困難堪比疫情之初的2020年一季度。振興經濟的難度和急迫性越來越高。

過去20年來,中國經濟遇到困難,刺激房地產行業成為「萬年靈藥」,屢試不爽。4月29日,中國政府發出信號,鬆口稱「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」。各地政府紛紛放鬆限制,拋出各種刺激政策。

然而兩個月過去,樓市並沒有外界想象的快速反彈,帶領中國經濟走出困境。背後的原因如何?未來房地產市場走向又如何?

冰點與刺激

The Wangjing SOHO development is illuminated at night on October 6, 2020 in Beijing, China.

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北京望京地區的高樓大廈

「市場已經觸底。」6月28日的萬科股東大會上董事會主席郁亮稱,2022年一季度,一二線城市商品住宅銷售同比下降36%,到了4月,情況更糟,一二線城市商品住宅銷售同比降幅擴大至59%。

如果放到整個中國,無論從哪個維度來看,內地房地產企業都處在低谷——克而瑞地產研究中心的數據顯示,2022年前五個月,全國百城商品住宅成交面積同比下降51%,同期全國百強房企連續下降5個月,而且降幅逐月擴大,從1月的39.7%擴大至5月的59.4%。

這種局面主要由長期政策和短期疫情衝擊兩方面共同造成。從2020年開始,中國政府陸續出台了一系列政策對房地產行業都有非常深遠的影響,比如房屋成交指導價打擊炒房投機心態穩定樓市價格等。此外,2020年8月中國對重點房企融資提出「三道紅線」,2020年底又提出金融機構房地產貸款集中度上限,兩項深刻改變房地產金融格局。

整個2021年,房地產行業都處在深度調整中,恆大、融創等風光一時的大型房企,也在這一年不斷掙扎地應付債務壓力。

然而,到今年3月份開始,疫情突襲北京、上海等中心城市,此外大量城市都時不時進入封城狀態,使經濟預期迅速惡化,樓市銷售「腰斬」,跌入谷底。

恆大

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中國政府救經濟的願望越來越迫切,甚至要求各地方政府刺激手段「應出盡出」,也一改對房地產行業的態度——4月29日的中共中央政治局會議仍強調「房住不炒」定位,但明確提出支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管。這被市場認為是自2016年本輪調控以來,中央政府層面針對房地產行業最為寬鬆的表態。

地方政府應聲而動。自2022年3月初以來,已有超過130個城市出台包括「降低房貸首付比」、「放寬限購限售門檻」等在內的樓市調控鬆綁政策,中央政府層面也推出全面「降息」和結構化寬鬆。

甚至有超過10個城市宣佈在棚戶區改造中推出房票安置方法,即政府向被徵收房屋的所有權人髮放房票,房票面值為安置補償權益貨幣量化後的總金額,持票人可在有效期內購買政府指定的開發商的樓盤。

過去六年來的樓市寒冬,在今年春夏之交,一舉扭轉。

屢試不爽?

北京某恆大房地產項目工地(13/9/2021)

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在經濟困難之時,刺激樓市,在中國屢次上演。

2008年,美國爆發次貸危機,金融海嘯波及全球,當年11月中國進出口數據突然跳崖,出口增速從上月的19.2%下降到-2.2%,進口增速從上月的15.7%下降到-17.9%。

為了刺激房地產提振經濟,2008年財政部宣佈個人首次購買住房的契稅稅率下調到1%,並對個人買賣商品房暫免印花稅和土地增值稅。中國央行宣佈,首次置業和普通改善型置業貸款利率下限為基凖利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。

這兩劑猛藥,使房地產的拉動效應十分耀眼。2009年剛過完一季度,30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升,有10個城市環比增幅甚至超過50%。

到2016年,中國開啟一輪「棚改貨幣化安置」,簡而言之就是將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除,給予拆遷戶現金補貼,鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

棚改貨幣化的加入,像是備齊了柴火,點著了火苗,再澆上一盆油——中國的房地產市場的火勢「騰」的一下竄了起來。

中國樓市「量價齊升」,包括恆大在內的一眾房企,通過激進的高槓桿操作,搭上政策的「東風」,瞬間膨脹。

這背後的邏輯是房地產行業的重要地位。

香港中文大學商學院房地產及金融助理教授胡榮向BBC中文表示,房地產是支柱產業,住房更是居民的主要消費和投資支出。

胡榮指出當前政策的重要背景:一方面,居民整體消費需求不振,房地產的銷售尤其疲弱,從而拖累整體經濟的增長;另一方面,各地之前推出的多種限制房地產投機活動的限購限貸政策仍然有效。

「因此,適當的運用貨幣政策和放寬部分限制性措施可以有助於房地產市場企穩從而對整體經濟的增長有較大的貢獻。」胡榮稱。

效果不如之前

今年3月份開始,疫情突襲北京、上海等中心城市,此外大量城市都時不時進入封城狀態,使經濟預期迅速惡化,樓市銷售「腰斬」,跌入谷底。

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今年3月份開始,疫情突襲北京、上海等中心城市,此外大量城市都時不時進入封城狀態,使經濟預期迅速惡化,樓市銷售「腰斬」,跌入谷底。

不同於前幾輪刺激的「烈火烹油」,雖然各地樓市調控鬆綁政策頻出,但市場反應冷淡。

上海易居研究院計算,5月,70城整體新建商品住宅價格環比減少0.2%;二手住宅價格跌幅更大,5月,70城整體二手住宅價格環比減少0.4%,同比減少2.2%。

面對各地政府熱情的鬆綁政策,消費者持幣觀望,使房價不漲反跌。

萬科董事長郁亮在近期董事會上稱,樓市觸底之後,不會迅速反彈,而要經歷緩慢恢復過程。2015年以來,在人口數量上升、新型城鎮化加速、棚改貨幣化等因素推動下,中國房地產銷售一度「高歌猛進」,開發商亦憑借高周轉激進擴張規模。「現階段,人口狀況、人口結構、收入水平以及國家對房地產行業指導原則已發生大變化,行業進入新發展階段。」

胡榮則指出疫情帶來的短期因素。她表示,目前房地產的價格還是處於相對高位,而且中國整體經濟增速放緩,疫情又導致了就業市場的收緊,工資或是投資收入受到一定的負面影響,導致人們對房地產這樣的大額投資支出信心回落,而且負擔壓力增加。再加上歐美普遍擔心由於通脹而引起的經濟衰退將很快到來,這些因素都大大抑制了房地產市場的消費和投資需求,從而使得目前這輪刺激的效果並不明顯。

矛盾:「房住不炒」與刺激樓市

面對各地政府熱情的鬆綁政策,消費者持幣觀望,使房價不漲反跌。

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面對各地政府熱情的鬆綁政策,消費者持幣觀望,使房價不漲反跌。

從4月底中央政府放鬆口風後,最大的質疑是,「房住不炒」是否已成過去時?

但目前看來,雖然三四線城市幾乎都在全面放開樓市,但一二線城市還主要在促進剛需和改善型需求的住房上做文章,仍將限購、限售等政策視為「底線」。即便偶有突破者也被立即叫停。

比如,5月20日,南京房地產協會發佈消息稱,南京二手房全面取消限購,本地人和外地人買二手房均不再需要購房證明。幾個小時後,這一政策即被刪除。兩天後,武漢宣佈,四大遠城區全面取消限購政策。不到一天,該消息也已刪除。

浙江大學暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴傑日前撰文稱,「房住不炒」的政策並沒有出現根本性轉變,打掉投機性需求一直沒有動搖。這樣的堅持,很重要的一個原因是在過往的投機炒作下房價上漲太快,透支了居民收入,不利於消費擴張以支撐長期經濟發展,而居民債務快速上漲,積累了金融風險,衝擊著不發生系統性金融風險的底線。

胡榮則表示,「房住不炒」與刺激樓市,兩者的關係之間非常微妙。本質上講,「房住不炒」是指抑制投資需求,但並不排斥居民自住消費需求。而放鬆樓市限制的目的是鼓勵居民自住消費,但並不鼓勵投機炒房需求。

「然而,住房本身是有著消費品和投資標的的雙重屬性的。這使得這兩類需求的鼓勵或者抑制都往往是同時產生的,從而使得抑制或鼓勵的政策的成效都難以把握。」

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